Loi Boutin — Mesurage surface habitable en Gironde

Qu'est-ce que la loi Boutin ?

La loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 — dite loi Boutin — impose au bailleur d'indiquer la surface habitable exacte du logement loué dans le contrat de bail. Cette obligation concerne les locations vides à usage de résidence principale, soumises à la loi du 6 juillet 1989.

Une erreur supérieure à 5 % (en moins) dans la surface déclarée ouvre droit à une diminution proportionnelle du loyer, que le locataire peut exiger à tout moment pendant la durée du bail.

Quelle est la différence avec la loi Carrez ?

Les deux mesurages ne portent pas sur les mêmes surfaces :

• Loi Carrez — s'applique à la vente de lots de copropriété. Intègre toute surface privative avec hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m, y compris cuisine, salle de bains et dégagements. Utilisée en appartement uniquement.
• Loi Boutin — s'applique à la location vide. Surface habitable au sens strict : on exclut les caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, balcons, loggias, vérandas, ainsi que les parties d'une pièce dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.

Résultat : la surface Boutin est toujours inférieure ou égale à la surface Carrez pour un même logement.

Ce qui est inclus dans la surface habitable

La surface habitable, selon l'article R.156-1 du CCH, correspond à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Elle exclut :

• Les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages et buanderies.
• Les balcons, loggias, terrasses, vérandas et séchoirs extérieurs.
• Les locaux communs et les dégagements intérieurs non couverts.
• Les parties de locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.

Comment se déroule le mesurage ?

Le diagnostiqueur CRITEA réalise un mesurage précis de chaque pièce avec télémètre laser professionnel :

• Relevé des dimensions intérieures de chaque pièce.
• Calcul des surfaces déductibles (trémies, gaines, embrasures, zones sous 1,80 m).
• Édition d'un rapport PDF avec détail pièce par pièce et totaux.
• Possibilité d'ajouter un plan croquis à l'échelle si demandé.

Intervention rapide (30 minutes à 1 heure pour un T3), rapport livré sous 24h. Validité : illimitée, sauf travaux modifiant la surface (extension, véranda, transformation de combles, démolition de cloisons).

Quelles sanctions en cas d'erreur ?

Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée au bail :

• Le locataire peut demander une réduction du loyer proportionnelle à l'écart constaté.
• La demande peut être faite à tout moment pendant la durée du bail, y compris lors d'un renouvellement.
• Le bailleur peut être condamné à rembourser les loyers trop-perçus.

Un mesurage certifié par un diagnostiqueur professionnel est la seule garantie de sécurité juridique pour le bailleur comme pour le locataire.